GIKANAN SA MGA HAYOP

SILANGANONG PAGTAN-AW SA EXECUTIVE

Kini nga kombinadong pag-invest nga oportunidad nahimutang sa usa sa labing nahimutangan ug kulang sa suplay nga mga korydor sa Long Island City, pipila ka mga minuto gikan sa Vernon Boulevard ug sa East River waterfront. Ang lokasyon nagbenepisyo gikan sa kusog nga residential density, kanunay nga retail foot traffic, ug dali nga pagduol sa transportasyon, open space, ug mga amenities sa kasilinganan.

Ang propridad naglangkob og mga 5,190 square feet sa usa ka 2,500-square-foot nga lote ug gitukod isip usa ka 25-foot-wide nga building nga naglangkob sa:

- Retail sa ground floor
- Rear artist studio
- Upat ka free-market residential apartments sa itaas

Ang asset nagtanyag og balanse nga profile sa lig-on nga in-place income ug duol nga potensyal sa residential lease-up sulod sa usa ka submarket nga nagpadayon sa pagpakita sa dugay nga rental depth ug kapital nga panginahanglan.

PAGTAN-AW SA PROPEDAD
Lote nga Sukod: 2,500 SF
Dimensyon sa Building: 25 ft x 42 ft
Karon nga Area sa Building: 5,190 SF
Klase sa Building: S3 – Panguna nga Upat ka Pamilya nga adunay Usa ka Tindahan ug Opisina
Zoning: M1-4 / R6B

Ang pag-configure sa propridad nagtugot sa lig-on nga retail income sa base samtang nagpreserbar sa residential upside. Ang gitas-on ug layout sa building nagtanyag og episyenteng residential floor plates kumpara sa daghang mas gipadako nga mixed-use assets sulod sa submarket.

PROPYEDAD NGA INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

Ang propridad karon nag-generate og:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Gasto: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557

Sa dihang mag-stabilize ang residential units ngadto sa market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
Kini nagsuporta sa usa ka pro forma capitalization rate nga mga 5.5%.

RESIDENTIAL COMPONENT
Ang upat ka residential units kay totally free-market ug karon bakante. Kini naghatag og dali nga oportunidad sa pag-abang sa kasamtangan nga market rents nga walay regulasyon nga mga paghikap.

Ang bag-ong leasing benchmarks sa Vernon Boulevard / waterfront corridor nagpakita:
$70–$85 matag square foot kada tuig
Usa-ka-bedroom nga mga unit: mga $3,400–$4,200 kada bulan
Duhaka-bedroom nga mga unit: mga $4,800–$6,000+ kada bulan

Ang absorption sa mga boutique building nga walay full-service amenities nagpabilin nga lig-on tungod sa kusog nga panginahanglan sa mga tenant alang sa pagduol sa waterfront, access sa Midtown Manhattan, ug mga retail offerings sa kasilinganan.

Ang free-market nga kinaiya sa residential units nagpalambo sa flexibility ug nagpaubos sa regulatory exposure kumpara sa rent-stabilized o partially regulated nga mga assets.

COMMERCIAL TENANCY

Kini nagtugot sa predictable cash flow sa nahibilin nga lease term samtang nagpreserbar sa umaabot nga flexibility alang sa repositioning.

Ang mga retail corridor sa Vernon Boulevard nagpakita sa kakusog tungod sa kanunay nga pedestrian traffic, nagtubo nga residential density, ug limitado nga available frontage. Ang kawad-on sa renewal clause nagtugot sa pagkab-ot nga magtan-aw pag-usab sa tenant mix ug rental economics sa pag-expire sa lease.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
Ang propridad nahimutang sulod sa usa ka M1-4 / R6B zoning district. Kini nga dual zoning structure nagsuporta sa padayon nga mixed-use occupancy ug nagtanyag og strategic long-term flexibility, nga giubanan sa kasagaran nga mga aprobasyon.

Ang mga mamumuhat mahimong maghuna-huna og daghang mga estratehiya:

- Paghikap ug pag-stabilize alang sa lig-on nga cash flow
- Incrementally nga pagpauswag sa residential revenue
- Reposition sa commercial component sa pag-expire sa lease
- Pagtimbang-timbang sa dugay nga panahon nga redevelopment potential

Kini nga flexibility nagdugang sa structural value aron sa ibabaw sa karon nga income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Ang Long Island City nagpadayon sa pagbenepisyo gikan sa:

- Pagduol sa Midtown Manhattan (usa ka subway stop)
- Ang kapital nga panginahanglan sa LIC nagpabilin nga lig-on tungod sa pagsagol sa accessibility, rental depth, ug waterfront nga posisyon. Ang Vernon Boulevard corridor partikular nga nagpabilin nga usa sa labing gikinahanglan nga residential pockets sa submarket.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.