EVCİL HAYVANLARA İZİN VERİLMİŞTİR

GİZLİ YETKİLİÖZETİ

Bu karma kullanımlı yatırım fırsatı, Long Island City'nin en köklü ve arz sıkışıklığı yaşayan koridorlarından birinde, Vernon Bulvarı ve Doğu Nehri kıyısından sadece birkaç adım mesafede yer almaktadır. Konum, güçlü bir konut yoğunluğundan, sürekli perakende yaya trafiğinden ve ulaşıma, açık alanlara ve mahallenin olanaklarına hemen yakınlıktan faydalanmaktadır.

Mülk, yaklaşık 5,190 metrekarelik bir alana sahip olup, 2,500 metrekarelik bir arsada yer alır ve aşağıdaki bileşenlerden oluşan 25 fit genişliğinde bir bina olarak yapılandırılmıştır:

Zemin katta perakende
Arka tarafta sanatçı stüdyosu
Üst katta dört serbest piyasa konut apartmanı

Bu varlık, sürekli olarak uzun vadeli kiralama derinliği ve sermaye talebi gösteren bir alt pazardaki yakın vadeli konut kiralama potansiyeli ile dayanıklı bir yerinde gelir profili sunmaktadır.

MÜLK GÖRÜNÜMÜ
Arsa Büyüklüğü: 2,500 SF
Bina Boyutları: 25 ft x 42 ft
Mevcut Bina Alanı: 5,190 SF
Bina Sınıfı: S3 – Başlıca Dört Aile için Bir Dükkan ve Ofis
İmar: M1-4 / R6B

Mülkün konfigürasyonu, alt bölgede birçok daha dar karma kullanımlı varlığa kıyasla, konut alanları için verimli kat planları sağlarken, altta stabil perakende geliri elde edilmesine olanak tanır.

GELİR PROFİLİ VE KAP ORANI ANALİZİ

Mülk şu anda:
Yerinde Brüt Gelir: $326,724
Giderler: $39,167
Yerinde Net İşletme Geliri: $287,557

Konut birimlerinin piyasa seviyelerine stabilize edilmesi durumunda:
Pro Forma Brüt Gelir: $342,320
Pro Forma Net İşletme Geliri: $303,160
Bu, yaklaşık %5.5'lik bir pro forma kapitalizasyon oranını desteklemektedir.

KONUT BİLEŞENİ
Dört konut birimi tamamen serbest piyasa olup, şu anda boştur. Bu, mevcut piyasa kiralarıyla kiralama için hemen bir fırsat sunmaktadır.

Vernon Bulvarı / kıyı koridorundaki son kiralama göstergeleri şunlardır:
Yıllık $70–$85 metrekare başına
Bir odalı birimler: yaklaşık aylık $3,400–$4,200
İki odalı birimler: yaklaşık aylık $4,800–$6,000+

Tam hizmet olanakları olmayan butik binalardaki emme, su kenarına yakınlık, Midtown Manhattan erişimi ve mahalle perakende tekliflerine olan güçlü kiracı talebinden dolayı istikrarlı kalmaktadır.

Konut birimlerinin serbest piyasa niteliği, esnekliği artırır ve kiraya sabitlenmiş veya kısmen düzenlenmiş varlıklarla karşılaştırıldığında düzenleyici maruziyeti azaltır.

TİCARİ KİRALAMA

Kalan kira süresi boyunca öngörülebilir bir nakit akışı sağlar ve yeniden konumlandırma için gelecekte esneklik korur.

Vernon Bulvarı boyunca perakende koridorları, sürekli yaya trafiği, artan konut yoğunluğu ve sınırlı mevcut cephe sayesinde dayanıklılık göstermiştir. Yenileme maddesinin yokluğu, mülkiyetin kiracı karışımını ve kira ekonomisini kira süresi sona erdikten sonra yeniden değerlendirmesine olanak tanır.

İMAR VE STRATEJİK SEÇENEKLER
Mülk, M1-4 / R6B imar bölgesinde yer almaktadır. Bu çift imar yapısı, devam eden karma kullanımlı işgalini destekler ve geleneksel onaylara tabi olmak kaydıyla stratejik uzun vadeli esneklik sunar.

Yatırımcılar birçok stratejiyi değerlendirebilir:

- Dayanıklı nakit akışı için tutmak ve istikrara kavuşturmak
- Konut gelirini kademeli olarak artırmak
- Kira sürelerinin sona ermesinden sonra ticari bileşeni yeniden konumlandırmak
- Daha uzun vadeli yeniden geliştirme potansiyelini değerlendirmek

Bu esneklik, mevcut gelir akışının ötesinde yapısal değer artırmaktadır.

ALT PAZAR TEMELLERİ

Long Island City, aşağıdaki avantajlardan yararlanmaya devam etmektedir:

- Midtown Manhattan'a yakınlık (bir metro durağı)
- LIC'deki sermaye talebi, erişilebilirlik, kira derinliği ve su kenarı konumlandırmasının kombinasyonu nedeniyle dayanıklılığını korumuştur. Özellikle Vernon Bulvarı koridoru, alt pazarın en çok aranan konut ceplerinden biri olmaya devam etmektedir.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.