Zwierzęta dozwolone

POUFNY PRZEGLĄD WYKONAWCZY

Ta okazja inwestycyjna o mieszanym użyciu znajduje się w jednym z najstarszych i wciąż ograniczonych korytarzy Long Island City, zaledwie kilka chwil od Vernon Boulevard i nabrzeża East River. Lokalizacja korzysta z wysokiej gęstości mieszkalnej, stałego ruchu pieszych w handlu oraz bliskiej odległości do transportu, przestrzeni otwartej i udogodnień osiedlowych.

Nieruchomość zajmuje około 5,190 stóp kwadratowych na działce o powierzchni 2,500 stóp kwadratowych i jest skonfigurowana jako budynek o szerokości 25 stóp, który składa się z:

Sklepu na parterze
Tylnego studia artystycznego
Czterech wolnorynkowych mieszkań mieszkalnych powyżej

Nieruchomość oferuje zrównoważony profil trwałych wpływów dochodowych oraz potencjał wynajmu mieszkań w krótkim okresie w submarkecie, który nadal wykazuje długoterminowe głębokości wynajmu i popyt na kapitał.

PRZEGLĄD NIERUCHOMOŚCI
Powierzchnia działki: 2,500 SF
Wymiary budynku: 25 ft x 42 ft
Obecna powierzchnia budynku: 5,190 SF
Klasa budynku: S3 – Głównie czterorodzinny z jednym sklepem i biurem
Strefa: M1-4 / R6B

Konfiguracja nieruchomości pozwala na stabilne dochody z handlu na podstawie, jednocześnie zachowując potencjał mieszkalny. Szerokość budynku i układ zapewniają efektywne powierzchnie mieszkalne w porównaniu do wielu węższych aktywów o mieszanym użyciu w submarkecie.

PROFIL DOCHODÓW I ANALIZA WSPÓŁCZYNNIKA KAPITAŁOWEGO

Nieruchomość obecnie generuje:
Przychody brutto na miejscu: 326,724 USD
Wydatki: 39,167 USD
Przychody netto operacyjne na miejscu: 287,557 USD

Po stabilizacji mieszkań do poziomów rynkowych:
Pro forma przychody brutto: 342,320 USD
Pro forma przychody netto operacyjne: 303,160 USD
To wspiera pro forma współczynnik kapitalizacji na poziomie około 5.5%.

SKŁADNIK MIESZKALNY
Cztery jednostki mieszkalne są w pełni wolnorynkowe i obecnie puste. To stwarza natychmiastową możliwość wynajmu po obowiązujących stawkach rynkowych bez ograniczeń regulacyjnych.

Ostatnie wskaźniki wynajmu w korytarzu Vernon Boulevard / nadbrzeżnym wskazują:
70–85 USD za stopę kwadratową rocznie
Mieszkania jednopokojowe: około 3,400–4,200 USD miesięcznie
Mieszkania dwupokojowe: około 4,800–6,000+ USD miesięcznie

Wchłanianie w butikowych budynkach pozbawionych pełnych udogodnień pozostaje stabilne z powodu silnego popytu najemców na bliskość do nabrzeża, dostępu do Midtown Manhattan i oferty handlowe w okolicy.

Wolnorynkowy charakter jednostek mieszkalnych zwiększa elastyczność i zmniejsza narażenie na regulacje w porównaniu do aktywów objętych stabilizacją czynszów lub częściowym regulowaniem.

NAJEM KOMERCYJNY

To zapewnia przewidywalny przepływ gotówki przez pozostały okres najmu, zachowując przyszłą elastyczność na potrzeby przekształcenia.

Korytarze handlowe wzdłuż Vernon Boulevard wykazały odporność dzięki stałemu ruchowi pieszych, rosnącej gęstości mieszkań oraz ograniczonej dostępności frontu. Brak klauzuli odnowienia pozwala właścicielowi na ponowne ocenienie mixu najemców oraz ekonomiki wynajmu przy wygaśnięciu umowy.

USTAWIENIE I STRATEGICZNA MOŻLIWOŚĆ
Nieruchomość znajduje się w dzielnicy strefy M1-4 / R6B. Ta podwójna struktura strefowa wspiera dalsze użytkowanie o mieszanym charakterze i oferuje strategiczną elastyczność w dłuższym okresie, podlegając zwyczajowym zatwierdzeniom.

Inwestorzy mogą rozważyć różne strategie:

- Trzymanie i stabilizacja dla trwałego przepływu gotówki
- Stopniowe zwiększanie przychodów mieszkaniowych
- Przekształcenie komponentu komercyjnego po wygaśnięciu umowy
- Ocena dłuższego potencjału przekształcenia

Ta elastyczność dodaje wartości strukturalnej, wykraczającej poza aktualny strumień dochodów.

FUNDAMENTY SUBMARKETU

Long Island City nadal korzysta z:

- Bliskości do Midtown Manhattan (jedna stacja metra)
- Popyt kapitałowy w LIC pozostaje odporny dzięki połączeniu dostępności, głębokości wynajmu i położenia nad wodą. Korytarz Vernon Boulevard w szczególności pozostaje jednym z najbardziej poszukiwanych obszarów mieszkalnych w submarkecie.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.