HAIWAN PELIHARA DIBENARKAN

GAMBARKAN EKSEKUTIF RAHSIA

Peluang pelaburan guna campuran ini terletak di salah satu koridor yang paling mantap dan terbatas di Long Island City, hanya beberapa langkah dari Vernon Boulevard dan tebing sungai East River. Lokasi ini mendapat manfaat daripada kepadatan kediaman yang kuat, trafik pejalan kaki runcit yang konsisten, dan berdekatan dengan pengangkutan, ruang terbuka, serta kemudahan kejiranan.

Harta ini meliputi kira-kira 5,190 kaki persegi di atas tanah seluas 2,500 kaki persegi dan dikonfigurasikan sebagai bangunan selebar 25 kaki yang terdiri daripada:

Runcit di tingkat bawah
Studio seni di belakang
Empat pangsapuri kediaman pasaran bebas di atas

Aset ini menawarkan profil seimbang pendapatan yang kekal dan potensi penyewaan kediaman jangka pendek dalam subpasaran yang terus menunjukkan kedalaman sewa jangka panjang dan permintaan modal.


TINJAUAN HARTANAH
Saiz Tanah: 2,500 SF
Dimensi Bangunan: 25 ft x 42 ft
Kawasan Bangunan Semasa: 5,190 SF
Kelas Bangunan: S3 – Terutamanya Empat Keluarga dengan Satu Kedai & Pejabat
Pembangunan: M1-4 / R6B

Konfigurasi harta ini membolehkan pendapatan runcit yang stabil pada asasnya sambil mengekalkan potensi kediaman. Lebar dan susun atur bangunan menyediakan plat lantai kediaman yang efisien berbanding banyak aset guna campuran yang lebih sempit dalam subpasaran.

PROFIL PENDAPATAN & ANALISIS KADAR CAP

Harta ini kini menjana:
Pendapatan Kasar Semasa: $326,724
Perbelanjaan: $39,167
Pendapatan Operasi Bersih Semasa: $287,557


Setelah penstabilan unit kediaman kepada tahap pasaran:
Pendapatan Kasar Pro Forma: $342,320
Pendapatan Operasi Bersih Pro Forma: $303,160
Ini menyokong kadar kapitalisasi pro forma sekitar 5.5%.


KOMPONEN KEDIAMAN
Keempat-empat unit kediaman adalah pasaran bebas sepenuhnya dan kini kosong. Ini menunjukkan peluang segera untuk disewa pada sewa pasaran semasa tanpa sekatan peraturan.

Petunjuk penyewaan terkini di koridor Vernon Boulevard / tebing sungai menunjukkan:
$70–$85 setiap kaki persegi setahun
Unit satu bilik tidur: kira-kira $3,400–$4,200 sebulan
Unit dua bilik tidur: kira-kira $4,800–$6,000+ sebulan

Penyerapan dalam bangunan butik yang tidak mempunyai kemudahan perkhidmatan penuh kekal stabil kerana permintaan penyewa yang kuat untuk berdekatan dengan tebing sungai, akses Midtown Manhattan, dan tawaran runcit kejiranan.

Sifat pasaran bebas unit kediaman meningkatkan fleksibiliti dan mengurangkan pendedahan peraturan berbanding aset yang dikawal sewa atau separuh terkawal.

SEWA KOMERSIAL

Ini memberikan aliran tunai yang boleh diramalkan melalui baki tempoh sewa sambil mengekalkan fleksibiliti masa depan untuk penyusunan semula.

Koridor runcit di sepanjang Vernon Boulevard telah menunjukkan ketahanan akibat trafik pejalan kaki yang konsisten, kepadatan kediaman yang semakin meningkat, dan had depan yang terhad. Ketiadaan klausa pembaharuan membolehkan pemilik menilai semula campuran penyewa dan ekonomi sewa pada tamat sewa.

PEMBANGUNAN & KEPELBAGAIAN STRATEGIK
Harta ini terletak dalam daerah pembangunan M1-4 / R6B. Struktur pembangunan dua ini menyokong penghunian guna campuran yang berterusan dan menawarkan fleksibiliti jangka panjang strategik, tertakluk kepada kelulusan kebiasaan.

Pelabur mungkin mempertimbangkan pelbagai strategi:

- Memegang dan menstabilkan untuk aliran tunai yang kekal
- Meningkatkan pendapatan kediaman secara berperingkat
- Menyusun semula komponen komersial selepas tamat sewa
- Menilai potensi pembangunan jangka panjang

Fleksibiliti ini menambah nilai struktur di luar aliran pendapatan semasa.

FUNDAMENTAL SUBPASAR

Long Island City terus mendapat manfaat dari:

- Keberdekatan dengan Midtown Manhattan (satu hentian kereta api bawah tanah)
- Permintaan modal di LIC kekal tahan lasak akibat kombinasi aksesibiliti, kedalaman sewa, dan kedudukan tebing sungai. Koridor Vernon Boulevard khususnya kekal sebagai salah satu poket kediaman paling dicari dalam subpasaran.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.