Costruita originariamente nel 1860 come una residenza federale di 25 piedi, 449 e 449 ½ Hudson rappresentano un'opportunità rara per creare una residenza prestigiosa e di dimensioni adeguate nel West Village. Attualmente un paio mirroring di case unifamiliari gemelle, la struttura originale è stata suddivisa negli anni '80 in due indirizzi con una parete divisoria in CMU da 4” tra di esse che, a seguito di indagini, appare non strutturale e largamente superficiale. 449 e 449 1/2 Hudson sono offerte esclusivamente come coppia per un prezzo totale richiesto di $11,995,000. La tassa di proprietà per 449 Hudson è di $2,128/mese e per 449 1/2 è di $2,102/mese (il totale per la casa è di $4,230/mese).

La geometria sottostante—piani di pavimentazione allineati, quattro finestre sia alle elevate est che ovest, oltre a finestre clerestory gemelle che attraversano il tetto dell'edificio in direzione nord-sud—supportano un prezioso ritorno al vivere a tutta larghezza e a un'eccezionale luce naturale dalla mattina alla sera.

La riunificazione ripristina l'edificio alla sua scala prevista e sblocca un programma allineato con le aspettative moderne:

• Circolazione verticale centralizzata, incluso il potenziale ascensore
• Collegamento senza soluzione di continuità dal salotto al giardino
• Suite padronale all'ultimo piano con accesso al tetto
• Piani di intrattenimento a tutta larghezza

A questa larghezza, l'edificio si discosta dai vincoli di una tipica townhouse stretta—consentendo linee di vista più lunghe, una migliore penetrazione della luce diurna e una pianificazione del pavimento significativamente più flessibile.

ARCHITETTURA + COMBINAZIONE

La composizione originale rimane evidente attraverso la continuità dei corsi di mattoni sulla facciata, una cornice unificata sulla linea di colmo e livelli di pavimento precisamente allineati. Camini funzionanti e layout speculari rinforzano ulteriormente la simmetria intrinseca dell'edificio. Il percorso verso l'integrazione è insolitamente pulito:

• La parete divisoria appare non portante
• Ci si aspetta che la rimozione consenta campate senza colonne di 25 piedi
• Layout allineati supportano unificazione efficiente
• Un rapporto superficie-volume quasi perfetto sostiene obiettivi di edilizia verde

POTENZIALE DI ESPANSIONE

La zonizzazione supporta un ingrandimento significativo:

• Superficie interna attuale: 4,432, con 3,324 piede quadrato sopra il livello del suolo. Più 160 piedi quadrati di verande solari dal salotto che conducono a uno spazio privato nel giardino.
• Superficie consentita (FAR 3.44): ~5,779 piedi quadrati (diritti non utilizzati: ~2,455 piedi quadrati)

PRECEDENTI DEI MONUMENTI

Le approvazioni LPC nelle immediate vicinanze supportano interventi sul tetto e sul retro, fornendo un percorso credibile per l'espansione. Il team di vendita è pronto a collaborare direttamente con l'architetto e l'ingegnere dell'acquirente per avanzare nella due diligence tecnica, inclusa la richiesta CCD1/ZRD1 (Predeterminazione del Codice di Costruzione e Zoning). Si prega di notare che le cifre contenute in questo documento sono basate su ricerche iniziali e chiediamo a tutti gli acquirenti di confermare l'opportunità con il proprio architetto ed esperti di zonizzazione.

VISITE

Le visite sono solo su appuntamento. L'edificio 449 è affittato a inquilini a canone di mercato che libereranno a giugno 2026. L'agente del venditore può mostrare a fondo il 449 ½ fino a quella data. L'intera struttura sarà consegnata​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vuota.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vacant.