ANIMALI DOMESTICI AMMESSI

PANORAMICA ESECUTIVA CONFIDENZIALE

Questa opportunità di investimento a uso misto si trova in uno dei corridoi più consolidati e limitati di Long Island City, a pochi passi da Vernon Boulevard e dal lungofiume dell'East River. La posizione beneficia di una forte densità residenziale, di un costante flusso pedonale retail e della prossimità immediata ai trasporti, a spazi aperti e a servizi di quartiere.

La proprietà si estende per circa 5.190 piedi quadrati su un lotto di 2.500 piedi quadrati ed è configurata come un edificio largo 25 piedi composto da:

Negozio al piano terra
Studio per artisti sul retro
Quattro appartamenti residenziali a libero mercato al piano superiore

L'immobile offre un profilo equilibrato di reddito duraturo e potenziale affitto residenziale a breve termine all'interno di un sottobosco che continua a dimostrare una profondità di affitto a lungo termine e una domanda di capitale.


PANORAMICA DELL'IMMOBILE
Dimensione del lotto: 2.500 piedi quadrati
Dimensioni dell'edificio: 25 ft x 42 ft
Area attuale dell'edificio: 5.190 piedi quadrati
Classe dell'edificio: S3 – Principalmente Quattro Famiglie con Un Negozio e Ufficio
Zonizzazione: M1-4 / R6B

La configurazione della proprietà consente un reddito retail stabile alla base, preservando il potenziale residenziale. La larghezza e la disposizione dell'edificio offrono piani residenziali efficienti rispetto a molti beni a uso misto più stretti all'interno del sottobosco.

PROFILO DEL REDDITO E ANALISI DEL CAP RATE

La proprietà genera attualmente:
Entrate lorde in atto: $326.724
Spese: $39.167
Entrate nette operative in atto: $287.557


Una volta stabilizzati gli appartamenti residenziali a livelli di mercato:
Entrate lorde pro forma: $342.320
Entrate nette operative pro forma: $303.160
Ciò supporta un tasso di capitalizzazione pro forma di circa il 5,5%.


COMPONENTE RESIDENZIALE
I quattro appartamenti residenziali sono tutti a libero mercato e attualmente vuoti. Questo presenta un'opportunità immediata di affitto a canoni di mercato senza restrizioni normative.

I recenti parametri di leasing nel corridoio di Vernon Boulevard / lungofiume indicano:
$70–$85 per piede quadrato annualmente
Appartamenti con una camera: circa $3.400–$4.200 al mese
Appartamenti con due camere: circa $4.800–$6.000+ al mese

L'assorbimento all'interno di edifici boutique privi di servizi a pieno servizio rimane costante grazie alla forte domanda di inquilini per la prossimità al lungofiume, all'accesso a Midtown Manhattan e alle offerte retail di quartiere.

La natura di libero mercato degli appartamenti residenziali aumenta la flessibilità e riduce l'esposizione normativa rispetto a beni stabilizzati da affitto o parzialmente regolamentati.

LOCATIVITÀ COMMERCIALE

Questo fornisce un flusso di cassa prevedibile attraverso il restante periodo di locazione, preservando al contempo la flessibilità futura per il riposizionamento.

I corridoi commerciali lungo Vernon Boulevard hanno dimostrato resilienza grazie al costante traffico pedonale, alla crescente densità residenziale e alla limitata disponibilità di fronte. L'assenza di una clausola di rinnovo consente alla proprietà di riesaminare il mix degli inquilini e l'economia degli affitti alla scadenza del contratto.

ZONIZZAZIONE E OPZIONALITÀ STRATEGICA
La proprietà si trova all'interno di un distretto di zonizzazione M1-4 / R6B. Questa struttura di zonizzazione duale supporta la continua occupazione a uso misto e offre flessibilità strategica a lungo termine, soggetta alle approvazioni consuete.

Gli investitori possono considerare più strategie:

- Mantenere e stabilizzare per un flusso di cassa duraturo
- Incrementare progressivamente il reddito residenziale
- Riposizionare il componente commerciale alla scadenza del contratto
- Valutare un potenziale di riqualificazione a lungo termine

Questa flessibilità aggiunge valore strutturale oltre l'attuale flusso di reddito.

FONDAMENTALI DEL SOTTOBOSCO

Long Island City continua a beneficiare di:

- Prossimità a Midtown Manhattan (una fermata della metropolitana)
- La domanda di capitale a LIC è rimasta resiliente grazie alla sua combinazione di accessibilità, profondità di affitto e posizionamento lungofiume. In particolare, il corridoio di Vernon Boulevard rimane uno dei polmoni residenziali più ricercati del sottobosco.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.