اجازه ورود حیوانات خانگی

خلاصه اجرایی محرمانه

این فرصت سرمایه‌گذاری مختلط در یکی از کریدورهای معتبر و محدود Long Island City واقع شده است، فقط چند لحظه از خیابان ورنون و نوار ساحلی شرقی فاصله دارد. این موقعیت از تراکم بالای مسکونی، ترافیک پیاده‌روی خرده‌فروشی ثابت و نزدیکی فوری به حمل و نقل، فضای باز و امکانات محلی بهره‌مند است.

این ملک حدود ۵,۱۹۰ فوت مربع در یک قطعه ۲,۵۰۰ فوت مربع گسترش یافته و به‌صورت یک ساختمان با عرض ۲۵ فوت شامل:

خرده‌فروشی در طبقه همکف
استودیوی هنری در قسمت پشت
چهار آپارتمان مسکونی آزاد بازار در بالا

این دارایی پروفایل متعادل درآمد پایدار موجود و پتانسیل اجاره مسکونی در کوتاه‌مدت را در یک زیر بازار که به‌طور مداوم عمق اجاره بلندمدت و تقاضای سرمایه را نشان می‌دهد، ارائه می‌دهد.

بررسی اجمالی ملک
مساحت زمین: ۲,۵۰۰ فوت مربع
ابعاد ساختمان: ۲۵ فوت × ۴۲ فوت
مساحت فعلی ساختمان: ۵,۱۹۰ فوت مربع
کلاس ساختمان: S3 – عمدتاً چهار خانواری با یک فروشگاه و دفتر
زونینگ: M1-4 / R6B

پیکربندی ملک اجازه می‌دهد که درآمد خرده‌فروشی در پایه پایدار باشد در عین حال که پتانسیل مسکونی را حفظ می‌کند. عرض و چیدمان ساختمان موجب ارائه صفحات کف مسکونی مؤثر نسبت به بسیاری از دارایی‌های مختلط باریک‌تر در زیر بازار می‌شود.

پروفایل درآمد و تحلیل نرخ سرمایه‌گذاری

این ملک در حال حاضر تولید می‌کند:
درآمد ناخالص موجود: ۳۲۶,۷۲۴ دلار
هزینه‌ها: ۳۹,۱۶۷ دلار
درآمد عملیاتی خالص موجود: ۲۸۷,۵۵۷ دلار

پس از تثبیت واحدهای مسکونی به سطوح بازار:
درآمد ناخالص پرو فرم: ۳۴۲,۳۲۰ دلار
درآمد عملیاتی خالص پرو فرم: ۳۰۳,۱۶۰ دلار
این یک نرخ سرمایه‌گذاری پرو فرم معادل تقریباً ۵.۵٪ را پشتیبانی می‌کند.

اجزای مسکونی
چهار واحد مسکونی کاملاً آزاد بازار و در حال حاضر خالی هستند. این یک فرصت فوری برای اجاره با نرخ‌های بازار فعلی بدون محدودیت‌های قانونی را ارائه می‌دهد.

ملاک‌های اجاره‌ای اخیر در کریدور خیابان ورنون / نوار ساحلی نشان می‌دهد:
۷۰–۸۵ دلار به ازای هر فوت مربع به‌صورت سالانه
واحدهای یک‌خوابه: تقریباً ۳,۴۰۰–۴,۲۰۰ دلار در ماه
واحدهای دوخوابه: تقریباً ۴,۸۰۰–۶,۰۰۰+ دلار در ماه

جذب در ساختمان‌های بوتیک که فاقد خدمات کامل هستند به‌دلیل تقاضای قوی مستاجرین برای نزدیکی به ساحل، دسترسی به میدتاون منهتن و پیشنهادات خرده‌فروشی محلی ثابت مانده است.

ماهیت آزاد بازار واحدهای مسکونی انعطاف‌پذیری را افزایش داده و قرارگیری تحت قوانین اجاره‌ای را کاهش می‌دهد نسبت به دارایی‌های با ثبات اجاره یا به‌طور جزئی تنظیم شده.

اجاره تجاری

این جریان نقدی قابل پیش‌بینی را در طول مدت اجاره باقی‌مانده فراهم می‌کند در حالی که انعطاف‌پذیری آینده برای repositioning را حفظ می‌کند.

کریدورهای خرده‌فروشی در طول خیابان ورنون به ‌دلیل ترافیک پیاده‌روی ثابت، افزایش تراکم مسکونی و محدودیت در ابعاد موجود مقابل همچنان مقاومت نشان داده است. عدم وجود یک بند تمدید اجازه می‌دهد تا مالکیت مجدداً ترکیب مستاجران و اقتصاد اجاره را در پایان اجاره ارزیابی کند.

زونینگ و اختیارات استراتژیک
این ملک در یک ناحیه زونینگ M1-4 / R6B واقع شده است. این ساختار زونینگ دوگانه از ادامه اشغال مختلط پشتیبانی می‌کند و انعطاف‌پذیری استراتژیک بلندمدت را ارائه می‌دهد، مشروط به تأییدهای معمول.

سرمایه‌گذاران ممکن است چندین استراتژی را در نظر بگیرند:

- نگه‌داشتن و تثبیت برای جریان نقدی پایدار
- تقویت درآمد مسکونی به‌صورت تدریجی
- repositioning بخش تجاری پس از انقضای اجاره
- ارزیابی پتانسیل بازسازی بلندمدت

این انعطاف‌پذیری ارزش ساختاری را فراتر از جریان درآمد فعلی اضافه می‌کند.

اصول زیر بازار

Long Island City همچنان از:

- نزدیکی به میدتاون منهتن (یک ایستگاه مترو)
- تقاضای سرمایه در LIC به‌دلیل ترکیب دسترسی، عمق اجاره و موقعیت ساحلی خود ماندگار مانده است. کریدور خیابان ورنون به‌ویژه یکی از ج pockets پرطرفدار مسکونی زیر بازار باقی مانده است.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.