PINAPAYAGANG MAGKA-ALAGANG HAYOP

KUMPIDENSYAL NA PANGKATANG PAGSUSURI

Ang oportunidad na ito para sa halagang pamumuhunan ay matatagpuan sa isa sa mga pinaka-maunlad at kulang sa suplay na pasilyo ng Long Island City, mga sandali lamang mula sa Vernon Boulevard at sa dalampasigan ng East River. Ang lokasyon ay nakikinabang mula sa mataas na denisty ng mga residente, patuloy na daloy ng tao mula sa mga tindahan, at agarang lapit sa mga transportasyon, malalawak na espasyo, at mga pasilidad sa komunidad.

Ang ari-arian ay may lawak na humigit-kumulang 5,190 square feet sa isang lote na 2,500 square feet at nakakonfigure bilang isang gusali na may lapad na 25 talampakan na binubuo ng:

Pagtitinda sa unang palapag
Likuran ng studio ng artista
Apat na apartment ng malayang pamilihan sa itaas

Nag-aalok ang asset ng balanseng profile ng matibay na kita at magandang potensyal para sa residential lease-up sa isang submarket na patuloy na nagpapakita ng pangmatagalang lalim ng renta at pangangailangan sa kapital.

PAGSUSURI NG ARI-ARIAN
Laki ng Lote: 2,500 SF
Dimensyon ng Gusali: 25 ft x 42 ft
Kasalukuyang Lawak ng Gusali: 5,190 SF
Klasipikasyon ng Gusali: S3 – Pangunahing Apat na Pamilya na may Isang Tindahan at Opisina
Zoning: M1-4 / R6B

Pinapayagan ng configuration ng ari-arian ang matatag na kita mula sa retail sa batayan habang pinapanatili ang potensyal para sa mga residential na pagtaas. Ang lapad at layout ng gusali ay nagbibigay ng mahusay na residential floor plates kumpara sa maraming mas makikitid na mixed-use asset sa loob ng submarket.

PROFILO NG KITA AT PAGSUSURI NG CAP RATE

Ang ari-arian ay kasalukuyang bumubuo ng:
Kasalukuyang Kabuuang Kita: $326,724
Mga Gastos: $39,167
Kasulukuyang Net Operating Income: $287,557

Sa pagpapatatag ng mga residential units sa antas ng merkado:
Pro Forma Kabuuang Kita: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
Sinusuportahan ito ng pro forma capitalization rate na humigit-kumulang 5.5%.

KOMPONENTENG RESIDENTIAL
Ang apat na residential units ay ganap na malaya sa merkado at kasalukuyang walang laman. Nagbibigay ito ng agarang pagkakataon upang umupa sa mga umiiral na upa sa merkado nang walang mga regulasyon na hadlang.

Ang mga kamakailang benchmark sa pag-upa sa Vernon Boulevard / dalampasigan na pasilyo ay nagpapakita ng:
$70–$85 bawat square foot taun-taon
Isang silid-tulugan na units: humigit-kumulang $3,400–$4,200 bawat buwan
Dalawang silid-tulugan na units: humigit-kumulang $4,800–$6,000+ bawat buwan

Ang pagsipsip sa loob ng mga boutique na gusali na walang buong serbisyo ay nananatiling matatag dahil sa malakas na demand ng mga nangungupahan para sa lapit sa dalampasigan, pag-access sa Midtown Manhattan, at mga handog na retail sa komunidad.

Ang malayang pamilihang katangian ng mga residential units ay nagdaragdag ng kakayahang umangkop at nagbabawas ng exposure sa regulasyon kumpara sa mga rent-stabilized o bahagyang regulated na mga asset.

KOMERSYAL NA PAG-UPA

Nagbibigay ito ng predictable na cash flow sa natitirang termino ng lease habang pinapanatili ang hinaharap na kakayahang umangkop para sa repositioning.

Ang mga pasilyo ng retail sa kahabaan ng Vernon Boulevard ay nagpamalas ng tibay dahil sa patuloy na daloy ng pedestrian, lumalaking residential density, at limitadong magagamit na frontage. Ang kawalan ng renewal clause ay nagbibigay-daan sa pagmamay-ari upang muling suriin ang halo ng mga nangungupahan at ekonomiya ng renta sa pag-expire ng lease.

ZONING AT STRATEGIKAL NA PAGSASANAY
Ang ari-arian ay matatagpuan sa loob ng zonang M1-4 / R6B. Ang estruktura ng dobleng zoning na ito ay sumusuporta sa patuloy na mixed-use na occupancy at nag-aalok ng pangmatagalang estratehikong kakayahang umangkop, alinsunod sa karaniwang mga pag-apruba.

Maaaring isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang iba't ibang estratehiya:

- Hawakan at patatagin para sa matibay na cash flow
- Dahan-dahang pagbutihin ang kita mula sa residential
- Reposition ang komersyal na bahagi sa pag-expire ng lease
- Suriin ang mas pangmatagalang potensyal ng redevelopment

Ang kakayahang ito ay nagdaragdag ng halaga sa estruktura lampas sa kasalukuyang daloy ng kita.

PUNDASYON NG SUBMARKET

Ang Long Island City ay patuloy na nakikinabang mula sa:

- Lapit sa Midtown Manhattan (isang subway na hinto)
- Ang pangangailangan sa kapital sa LIC ay nananatiling matatag dahil sa kumbinasyon nito ng accessibility, lalim ng renta, at posisyon sa dalampasigan. Ang pasilyo ng Vernon Boulevard sa partikular ay nananatiling isa sa mga pinaka-hinahangad na residential na bulsa ng submarket.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.